Les différents types de prêts immobiliers expliqués

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il existe plusieurs solutions de financement adaptées à vos besoins et à votre profil.

En tant qu’analyste financier, je rencontre fréquemment des personnes qui ne savent pas quel type de prêt immobilier choisir, que ce soit pour une résidence principale ou pour un investissement locatif.

Dans cet article, je vais vous expliquer les principaux types de prêts immobiliers : amortissables, in fine, relais, et leur fonctionnement.

Les points clés

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est sans doute le type de prêt immobilier le plus classique et le plus répandu. Dans ce type de prêt, vous remboursez chaque mois une partie du capital emprunté ainsi que des intérêts. L’avantage principal est qu’à la fin de la durée du prêt, votre emprunt est totalement remboursé.

Comment ça fonctionne ? Chaque mois, votre mensualité se compose de deux parties : une part d’intérêts et une part de capital. Au début du prêt, la part d’intérêts est plus importante, mais au fur et à mesure que vous remboursez le capital, celle-ci diminue. Le principal avantage du prêt amortissable est qu’il permet de réduire progressivement la dette. À chaque remboursement, vous diminuez le capital restant dû, ce qui vous garantit une réduction des mensualités d'intérêts à long terme.

Exemple concret : Si vous empruntez 200 000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1,5 %, vous allez rembourser une mensualité fixe chaque mois. Une partie de cette mensualité servira à payer les intérêts, et l’autre à réduire le capital restant dû. Vous pourrez suivre précisément l’évolution de votre dette.

Le prêt in fine

Le prêt in fine fonctionne de manière différente. Contrairement au prêt amortissable, vous ne remboursez pas de capital pendant la durée du prêt. En revanche, vous payez des intérêts tous les mois, et le capital restant dû est intégralement remboursé en une seule fois à la fin de la période de crédit.

Comment ça fonctionne ? Le principe du prêt in fine est simple : vous ne remboursez que les intérêts mensuellement. Le capital emprunté est, quant à lui, remboursé dans son intégralité à la fin du prêt. Ce type de prêt est souvent utilisé pour des projets d’investissement immobilier, car il permet de maximiser la rentabilité nette du bien, en ne déboursant que pour les intérêts pendant toute la durée du crédit.

Exemple concret : Imaginons que vous empruntiez 200 000 € pour acheter un bien immobilier locatif. Vous paierez chaque mois les intérêts (par exemple, 250 € par mois pour un taux d'intérêt de 1,5 %) mais vous ne rembourserez pas le capital pendant la durée du prêt. À la fin de la période, vous devrez rembourser la totalité des 200 000 € en une seule fois.

L’avantage du prêt in fine est qu’il permet de réduire vos charges mensuelles, puisque vous ne payez que les intérêts. Cependant, le risque est de devoir rembourser la totalité du capital à la fin du prêt, ce qui peut nécessiter une stratégie de financement supplémentaire.

Le prêt relais

Le prêt relais est un prêt immobilier temporaire qui permet de financer un bien immobilier avant d’avoir vendu un autre bien. Il est souvent utilisé par les personnes souhaitant acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre leur propriété actuelle.

Comment ça fonctionne ? Le prêt relais est conçu pour combler l’écart financier entre l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien. Il vous permet de disposer de fonds rapidement pour acquérir votre nouveau bien sans attendre la vente de votre propriété. Vous remboursez une partie du prêt dès que vous vendez votre bien immobilier, et l’autre partie est généralement remboursée en une seule fois, à la vente.

Exemple concret : Si vous souhaitez acheter une maison pour 300 000 € avant de vendre la vôtre, mais que vous n’avez pas encore trouvé d’acheteur, vous pouvez souscrire à un prêt relais. Ce prêt couvrira temporairement l’écart entre la somme que vous pouvez obtenir de la vente de votre bien et le prix d’achat du nouveau bien. Une fois que votre bien est vendu, vous remboursez le prêt relais avec les fonds obtenus.

Le prêt relais est donc une solution idéale pour les personnes qui ne veulent pas manquer l’opportunité d’acheter un bien immobilier avant de vendre le leur. Cependant, il est important de noter que le prêt relais peut comporter des frais et des taux d’intérêt relativement plus élevés que les prêts traditionnels, car il s’agit d’un financement temporaire.