Comment évaluer la rentabilité d’un bien locatif ?

L’investissement immobilier locatif est un excellent moyen de créer des revenus passifs, de diversifier son patrimoine et d’assurer une certaine sécurité financière sur le long terme.

Mais comment savoir si votre investissement locatif est réellement rentable ? Quels sont les indicateurs clés à surveiller pour évaluer si un bien locatif génère un rendement suffisant pour justifier l’achat ?

Dans cet article, je vais vous expliquer les différentes méthodes pour calculer la rentabilité d’un bien locatif et vous fournir des conseils pratiques pour optimiser votre investissement.

Les points clés

La rentabilité brute : une première estimation

La rentabilité brute est souvent le premier indicateur auquel on pense lorsqu'on analyse un investissement immobilier. Elle vous permet de savoir, à gros traits, combien votre bien vous rapportera en loyer par rapport à son prix d’achat.

La formule pour calculer la rentabilité brute est assez simple :
Rentabilité brute = Revenu locatif annuel brut / Prix d'achat du bien

Prenons un exemple concret :

• Vous avez acheté un appartement pour 200 000 €.
• Ce bien génère un loyer de 1 000 € par mois.
• Le revenu locatif annuel brut sera donc de 1 000 € x 12 = 12 000 €.
• La rentabilité brute sera alors de 12 000 € / 200 000 € = 6 %.

Un taux de rentabilité brute de 6 % peut paraître attractif, mais il ne reflète pas encore la rentabilité nette, car il ne prend pas en compte les charges liées à la gestion du bien (charges de copropriété, taxes foncières, assurances, etc.). C’est pourquoi il est essentiel d’aller plus loin et d’examiner la rentabilité nette.

La rentabilité nette : une estimation plus précise

La rentabilité nette tient compte des charges et des frais qui impactent réellement le revenu généré par le bien locatif. Elle permet d’avoir une vision plus réaliste de la rentabilité de votre investissement.

Comment calculer la rentabilité nette ?

La rentabilité nette est obtenue en soustrayant les charges et frais de gestion des loyers annuels perçus. La formule est la suivante :
Rentabilité nette = (Revenu locatif annuel brut - Charges annuelles) / Prix d'achat du bien

Imaginons que vous ayez les charges suivantes sur votre appartement :

• Charges de copropriété : 1 200 € par an
• Taxes foncières : 600 € par an
• Assurance habitation : 150 € par an
• Frais de gestion locative : 10 % du loyer annuel soit 1 200 €

Dans ce cas, les charges annuelles totales seront de 1 200 € + 600 € + 150 € + 1 200 € = 3 150 €.
Le revenu locatif net sera donc de 12 000 € - 3 150 € = 8 850 €.
La rentabilité nette sera de 8 850 € / 200 000 € = 4,43 %.

Pourquoi la rentabilité nette est-elle plus fiable ?

La rentabilité nette est un indicateur plus réaliste de la rentabilité de votre investissement, car elle prend en compte des éléments qui peuvent réellement affecter votre cash-flow. Par exemple, si vous avez des frais de gestion ou une taxe foncière importante, cela peut réduire la rentabilité de manière significative. La rentabilité brute, en revanche, ne vous donne qu’une estimation de base sans tenir compte de ces variables.

Le cash-flow : l’indicateur de la rentabilité immédiate

Le cash-flow est un autre indicateur essentiel pour évaluer la rentabilité d’un bien locatif. Il représente la différence entre les loyers perçus et toutes les charges (y compris les mensualités de crédit si vous avez financé l’achat par un prêt).

Le cash-flow se calcule de la manière suivante :
Cash-flow = Loyers perçus - Charges mensuelles (crédit + charges)

Prenons l'exemple précédent, mais cette fois avec un emprunt :

• Vous avez financé l’achat du bien à 100 % par un prêt de 150 000 € à un taux d’intérêt de 1,5 % sur 20 ans. La mensualité de votre crédit sera de 720 €.
• Charges mensuelles : 1 200 € / 12 = 100 € pour les charges de copropriété et autres.
• Le cash-flow mensuel sera donc de :
  1 000 € - (720 € + 100 €) = 180 €.

Cela signifie que vous gagnez 180 € de cash-flow chaque mois, ce qui est une bonne nouvelle pour votre rentabilité immédiate. Si votre cash-flow est positif, cela signifie que votre bien génère des revenus supplémentaires après avoir couvert toutes les dépenses liées à la propriété, ce qui est un excellent signe de rentabilité.

Le taux de rentabilité interne (TRI) : la rentabilité sur le long terme

Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur plus complexe, mais il permet d’obtenir une vision globale et sur le long terme de la rentabilité d’un investissement immobilier.

Que contient le TRI ?

Le TRI prend en compte plusieurs éléments :

• Le prix d’achat du bien
• Les loyers perçus sur la durée
• La revalorisation du bien dans le temps (appréciation du capital)
• Les éventuels frais de vente à la fin de la période d’investissement

Pourquoi le TRI est-il important ?

Le TRI permet de mesurer la rentabilité d’un investissement en tenant compte de la variation du prix du bien au fil du temps. Si vous achetez un bien dans une zone où les prix immobiliers augmentent régulièrement, votre rendement sera probablement plus élevé à la revente, ce qui peut influencer de manière significative la rentabilité totale de l’investissement.

Le ratio prix au m² / loyer : une méthode rapide

Une manière rapide de mesurer la rentabilité d’un bien est de comparer le prix au m² avec le montant du loyer demandé. Ce ratio peut vous donner une idée du potentiel locatif du bien en fonction du marché local.

Si un bien de 60 m² est vendu 200 000 € et que le loyer demandé est de 1 000 € par mois, le prix au m² est de 200 000 € / 60 m² = 3 333 € / m² et le loyer au m² est de 1 000 € / 60 m² = 16,67 € / m².

Un ratio faible entre prix au m² et loyer peut indiquer un bon potentiel locatif, tandis qu’un ratio élevé peut signifier que le prix du bien est trop élevé par rapport aux loyers du marché.